住宅ローン減税 最大400万円の秘密とは

リノベーションの知識

2017/11/04

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住宅ローン減税 最大400万円の秘密とは
住宅購入をお考えの皆様、住宅ローン減税はご存知ですか?

住宅ローン減税(住宅ローン減税)とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した方が、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税&住民税の還付を10年間で最大400万円受けられる制度です。

しかしこの制度にも様々な条件があり、しっかり理解して物件探しをしないと、10年間で200万円(50%)が最大になってしまい、損をしてしまいます。

今回は住宅ローン減税の概要と損をしない物件選びを記事にしたいと思います。
購入検討者の方、必見です!!

【住宅ローン減税を上限400万円まで受けるためには?】

実は減税を受けられる物件には条件が!
まず住宅ローン減税の利用にはいくつかの基本的なルールがあります。
その代表的な条件は以下の通りです。

①自己居住用の住宅取得であること

②期間10年以上の住宅ローンを組んでいること

③対象住宅の床面積は登記簿面積50㎡以上で、半分以上を居住用にしていること

④取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き住んでいること

⑤控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること

⑥中古住宅の場合は取得日時時点で築20年以内、
 耐火建築物は築25年以内(マンションはこれに当ります)であること

⑦入居した年とその前後の2年ずつの5年間に、
 長期譲渡所得の課税特例などを受けていないこと


上記を簡単にまとめると、

〇築25年以内

〇登記簿面積50㎡以上

〇住宅ローンを利用して購入している


という条件を満たせばほぼすべての中古マンションで、住宅ローン減税の制度が利用可能です。
つまり築年数の経った古いマンション(昭和に建築されて、フルリフォームしている物件)は、基本的に住宅ローン減税を受ける対象外という事になります。
(耐震基準に適合している事が証明された物件はこの限りではない)

中古マンションを購入する時の意外な落とし穴!

さて上記の条件を満たして、いざ中古マンションを買おう!と思っている方、ちょっと待ってください!!

実は条件を満たした中古マンションでも、物件によっては戻ってくる税金に大きな差が生じます。
その差は10年間でなんと200万円…!!それは物件が『居住中』であるかどうか? がポイントです。

正確には、『個人が売主の中古住宅』である場合、受けられる控除は最大控除額400万円の半分である、「200万円」までしか控除が受けられないのです!
こういった話は、『居住中物件』が多くを占める中古マンション業界では、仲介不動産屋さんも説明してくれないはずです。
なぜなら、『居住中物件』を主に扱う仲介不動産屋にとって、この話は販売時にマイナスになってしまうから…。

ここで住宅ローン減税の内容を確認してみましょう。
減税の対象となる部分は「年末の住宅ローン残高」です。
そしてその上限は、

(1)法人が売主の中古住宅の場合は「4000万円」

(2)個人が売主の中古住宅の場合は「2000万円」

そしてこれらに1%の控除率をかけた金額が、10年間にわたって控除される仕組みです。

1年間の最大控除額は、

(1)「4000万円×1%=40万円」

(2) 「2000万円×1%=20万円」

10年間の最大控除額になると、

(1)「年間40万円×10年間=400万円」

(2)「年間20万円×10年間=200万円」

となります。
つまり、上限額が「2000万円」である個人が売主の中古住宅を買う場合は、減税を「400万円」受けられるところ、「200万円」までしか減税を受けられない、という事なのです。

中古マンション市場の80%は個人が売主の居住中物件である罠!

では実際に中古マンション市場で、この「個人が売主の居住中物件」はどれだけあるのでしょうか。

現在、首都圏中古マンション物件供給数は、約4万3000件あり(※1)、実はそのうちの80%が「個人が売主の居住中物件」なのです。

つまり少なくとも80%の物件が確実に「200万円」までしか減税を受けられない物件なのです。
また、仮に空室の物件だとしても個人が売主である限り減税は「200万円」しか受けられないのが実態です。

※1…2016年11月時点での、東日本不動産流通機構調べ

「400万円」の減税が受けられる “優良中古マンション”とは!?

では最大「400万円」の減税が受けられる中古マンションとは、どの様な物件なのでしょうか?

最大控除額を受けるには「法人が売主の中古マンション」を選ぶ必要があります。つまり個人所有の物件を一度、法人である業者が買い取って販売している物件の事です。
法人が買い取っている以上、その物件の居住者は販売されるまでには退去しています。
要するに空室物件である事が、減税を400万円受けられる一つの目安になります。

そしてその中でも、販売にあたってリフォームを完了させ、住宅ローン控除の対象条件を満たした築浅・空室・リフォーム済みの即入居可能な物件の事を、
“優良中古マンション”と言うのです!

売主直売で仲介手数料が無料!! 減税を含めると350万円お得!?  100%優良中古マンションなライジングシリーズ!!しかも仲介手数料無料!!

さて、当社が販売している中古マンションである「ライジングシリーズ」は、当社=売主であるライジングホームスが一度買い取って、リフォームをして販売をしています。
前述の通り、この時点で住宅ローン減税を400万円受けられる条件をクリアします。

なおかつ当社の場合、大手マンション会社出身のメンバーが実際の物件を見て、当社の 【区分所有建物 実査定チェック表】で部屋の問題点や瑕疵の有無に事故等を調査し、100項目あるチェック項目をクリアした上で“問題なし・住みたい”と判断したマンションのみをピックアップ。
その上で厳しい査定をクリアした2、3件のみを月に仕入れる、“厳選した仕入”を実施しています。


しかも当社が売主として直接お客様に販売する売主直売方式を採用しています。
これによってお客様には、仲介業者を挟んで買う場合に発生する、仲介手数料が一切掛からないという大きなメリットが生まれます。

仮に4500万円の物件だと、本来であれば約150万円ほどの仲介手数料が必要です。
(仲介手数料=物件価格の3%+6万円×消費税)

つまりライジングシリーズと個人が売主の物件を比べた時、10年間で計算すると…

①ライジングシリーズ:減税で400万円、仲介手数料無料(400万円+0円)

②個人が売主の物件:減税で200万円、仲介手数料150万円必要(200万円-150万円)

手元に残るお金を計算すると、
なんと350万円もの差額になるのです…!!

減税を400万円受けられて仲介手数料無料物件は、市場に1%未満という実態!

①居住中の物件
(減税200万円まで)⇒仲介手数料が必要

②空室・リフォーム済みの物件
(減税200万円までor 減税400万円まで)⇒仲介手数料が必要

③空室・リフォームかつ売主直売物件
(減税400万円まで)⇒仲介手数料が無料

①~③で比べてみても、断然③がお得なのをご理解頂けると思います。
このように、首都圏中古マンション市場4.3万件の中で、

①は全体の80%

②は全体の19%

③は全体の1%未満

というほど希少性が高いということです。

目先の支払いの安さではなく、将来的な支払いの安さを重要視しましょう!

先を見据えた賢い選択が幸せの近道です!
消費者心理として、物件価格や月々の支払いの安さなど、購入当初の『安さ』のように表面的な部分を重要視しがちだと思います。

しかし、上記でも述べたように、目先の安さなどに捕らわれすぎると、将来的に戻ってくる税金や、満足度に違いが出ます。
私たちがおススメしたいのは、“代償を先払い”することで、本当の“お得”をすることです。

つまり本当に重要視するべきは、もっと本質を見抜いた“住んでからのトータル支払い”なのです!

もうお分かり頂けたかと思います。
居住中物件は確かに価格的には安く見えます。しかし実際には、住めるようになるためにはリフォームが必要です。最低でも200万円近くは掛かりますし、その上、仲介手数料+諸費用が絶対に掛かってきます。
さらにローン控除も半分しか受けられない…正直いい事がほとんどありません。

それに対してライジングシリーズの物件は販売価格と諸費用だけで優良中古マンションに住めて、しかも住宅ローン減税が最大控除で受けられるのです!


あなたの住宅探しをぜひ売主である私達、ライジングホームスにお任せください!!

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